物业所有权之法律和税务

购买公寓

在泰国这个热带天堂购买一间高级公寓是很多外国人摆脱寒冷的冬天，离开物价惊人的祖国，放眼世界寻找养老之地的梦想。泰国为外国人提供了许多轻松欢乐的生活好处，包括美丽的海滩，美味的食物，友好热情的泰国人，世界一流的医疗保健体系以及价格便宜的房地产。许多外国人来泰国购买公寓的原因各有不同： 作为养老之所，作为第二个家或作为投资用途等等。对于那些想永久居留在泰国的外国人来说，能够 拥有一间梦想中的房子是一个重要的事情。而公寓是许多外国人比较喜欢住的地方，因为那里较少有房子维护和相关法律问题。

法律架构

在泰国，外国人可以以他/她自己的名字百分之百合法拥有一套公寓，外国人根据泰国法律持有自由保有公寓权是最安全的方法。如果同一公寓项目外国人超过了百分之四十九的定额，可能需要起一份租赁合同。

法律和财务策划

在你签署任何押金协议或合同之前，您该坐下来与律师或法律顾问讲座相关的法律程序。你需要知道有关外国人在泰国购买公寓的正确確法律程序。記住，你在使用积蓄购买房产时必须仔细计划这个过程中的每个步驟，現在有些银行为外国人提供了高达百分之七十的融资去购买一套公寓，还款期可长达二十年。

土地权属調查

在签订契约之前，应该在土地注册处全面翻查地契记录。你需要确认卖方是否已经处理了土地的法定所有权，搜索土地的法定所有权将追查到第一個拥有土地的法定所有权的人，不要相信任何人說已经经过检查了，您的律师会进行土地的法定所有权调查并为将你提供一份全面的调查报告和一份英文版的地契复印件。

专业性审核

每次财务交易都需要一些某种形式的专业性审核，代表买方以确认这是一個稳健的投资。当你购买了一家股票上市公司的股票或共同基金时，你通常会研究这家公司的历史和业绩或资金状况，而当你从开发商那里而當你从开发商那里购买了一套房子也是如此，您应该跟前面的买家核实一下，看看他们对建筑质量和建筑期限是否满意。如果你当地律师了解或调查开发项目与其他它们的董事及他们的声誉等等。  

押金

当一套房子满足了你的期望对之感到满意时，你将被要求支付一定的显示你购买的诚意，而作为报答，卖方将为你保留该套房单位，并起草购买合同等法律文件进入执行程序。除非你在押金协议书上明确写时了一条”逃避”条款，例如”须有明确的所有权” 或者”须有合同条款上的协议”否則, 押金不予退还。

押金

过户费为物业注册值的百分之二

印花税为注册值的百分之零点五,，只应應付可免征营业税。预扣所得税为物业估值的百分之一

如果在五年內出售，营业税为物业估值的百分之三點三，這個无论个人和公司都适用。

Tax/税收

WHICH PARTY NORMALLY PAYS／缴税方

AMOUNT／金额  

Transfer fee／过户费

Buyer/买方

Stamp Duty／印花税

Withholding Tax／预扣所得税

Business Tax／营业税

在泰国的分公司往其国外的总公司汇回利润，需征收额外的所得税，税率为汇款额的lO%。但是用于购买货物、商务费用、贷款本金、投资资本的返还等不用纳税。另外，泰国合作公司向外汇出红利或支付利息时也不用缴纳该10%的额外税款。

对于非本国居民，过境的个人通常可不受限制地携带外汇和可流通的票据。他们还可以将自己带入泰国的外汇不受限制地全部带出。

关于购买土地和建筑物方面的法律规定。泰国法人有权购买土地和建筑物。一般来说，泰国禁止外国人拥有土地。但如果从事投资促进委员会鼓励的行业，且经营的行业对泰国有益、投入资金在泰国至少保留3年的，外国投资者则可以购买土地。《土地法典》也规定，如果一个外国人从国外携入不少于4000万泰铢的投资款，按程序申请并经泰国有关部门批准后，可以拥有不超过1莱土地（约合1600平方米）作为居住用地；土地位置应在曼谷市区、芭堤亚或其他属于《城市规划法》所规定的。

购买程序

购买者最好先实地考察选中的物业.购买者可以对家具和设施有一个客观的印象.对旧的物业来说,购买者更要仔细地考察建筑结构,物业潜在的价值,如果是正在开发区域的公寓,还要考察周围的配套设施和公共场所.更精明的购买者还会考察物业的维修记录等等.

物业中介的基本职责是找到一个购买者对卖楼者的物业满意.物业有任何优惠政策,中介都会迅速告知购买者.中介为保证双方达成协议.将监督所有谈判.如果直接面对开发商,虽然在现金市场能够获得一些折扣,大多数物业的标价是固定的,而让步都是在本来就是免费的空调和家具等方面的.简单讲,除非特别熟悉房地产市场行情,一般人直接和开发商或者物主打交道,是很难占到便宜的.往往不如通过中介.

一旦双方在价格上达成一致,律师才开始介入.一些中介自己可以负责合同草拟和一些纸上作业. 但最好是自己雇一个律师,以保证能独立安排自己的利益.另一方面,本地律师也可能要求中介给一笔佣金,来建议当事人签定购买合同.

通常,律师草拟一份合同,雇一个测量员检查土地记录等.如果每个部分都与合同相符,就可以签署合同和转帐了.一般开始只支付10%,合同上应该规定的.这笔钱可以被视为押金.如果业主违约没有按期付款,该笔押金会被没收.

合同里一般会规定付款时间,通常是30-90天内付完全款..当然提前付款没人有意见.如果是直接和开发商签定的合约,付款期限还可以商量,分成几个月或者几年都可以.尤其是那种在建的楼盘.

在合同规定的付款日期,双方或者律师一起去土地厅去办理土地国户手续.与此同时,所有合同余款都在此时结帐并开据收据以证明买卖生效.说是一天完成过户手续,实际上土地厅官员不忙的话,一个小时就完成了.购买者就成了新业主了!

外籍业主

外国人在泰国购置物业虽然简单,但还是有一些限制的. 幸运的是,公寓房间却不在这些限制之列,事实上,外国人想买多少公寓房间都可以.唯一的限制就是,整栋公寓大楼产权的51%要在泰国公民手中,外籍人士最多拥有49%的产权.

假如你看中的物业中给外国人的配额已经售完,你可以毫无疑问地买另外的单元.再卖和转让都没有问题,因为是你完全拥有产权.而且你可以出售的对象也不受限制,无论是外籍还是泰籍.

记住!你必须证明你的购房款是来自海外,要有外币现金收据或者银行的证明书.(这是新的规定,是为了防止非法洗钱).而收款人必须是你本人的名字.

因为外籍人士是不能成为土地的主人的.因此,当外籍人士想购买一栋房子或者一块地的时候,只能选择以下三种方式之一:

1,你可以找一位泰籍公民,用他的名字(比如说和泰籍公民结婚),这种方式下,你只要没有和泰籍伙伴分手,就一直可以使用这栋房子或者土地.但用这种方式,你永远都不是房子或者土地的主人,你的泰籍伙伴才是.

2,你可以租地或者房子,租期通常可以到30年,而且可以续租.30年的租期虽然不能让你拥有产权,但你至少可以控制产权到30年.而且你还可以延续另外一至两个30年.然而,续租还要取决于业主的意愿,你很难合法地自动续租新的三十年.
最好的办法还是先按照步骤1,以你泰籍朋友或者配偶的名字买.然后,做一份合约,你的泰籍朋友把这栋房子或土地租给你,租期是30年加你想续租的时间.该合约须显示所有租金已经付清.并确定该租赁合约在土地厅进行了登记注册.

这个方法是目前最佳的保护业主的方法!然而还是有一点需要担心的,当你想要出售该项物业的时候,你必须通过你的泰籍朋友(他才是法律上的业主),这样一来.要保证出售物业的钱全部能到你手里,也没有什么万无一失的办法.还有一件更令人担心的事情:如果你的朋友去世了,该项物业就在他的继承人手里,到时候是否愿意给你续签租约.也没办法保证了.只有相信佛主了.

3,你可以登记一家公司,按照泰国法律,一定要有泰籍股东的(除非BOI大制造企业),然后把房子放在该公司的名下.公司授权你拥有居住权.即使你是个小股东,作为懂事你也可以想办法安排多的投票权.然而,你还是不能拥有产权(公司拥有),而且你的持股只能维持在49%以下,以保证这家公司仍然是泰国的有限公司.如果公司拥有该房产,你持股还要低于39%.

律师或者房产开发商的合法房地产销售专家都可以组建这样的公司.一般情况下,冒名的泰籍股东都是组建公司的律师指定的.由于你不是泰籍人士,通常不太可能自己指定冒名的股东,但最好也要知道冒名股东的来历,保证其和房地产商不是一伙的.虽然这种做法是违法的,但它已经成为外籍人士普遍采用的方法.

即使某些公寓开发商想以公司产权的名义出售公寓房,试图算计49%的外国持股规定.但在再出售时,还是和出售一个泰国法人单元一样难.因此不建议购买在公司名下的公寓单位.除非它的价格和给外国人的配额相比有很大的折扣!

贷款和抵押

对泰国人来说,抵押融资贷款不像很多国家那么紧.1997年金融风暴以后,泰国银行已经变得较为谨慎,所以没有遭遇欧美国家次贷风暴的多少不良影响.虽然这意味着泰国人有不错的机会获得抵押贷款,但还是比相对宽松的西方金融市场要严格些.

进一步说,泰国银行意识到复苏的过程漫长而烦人并将持续多年.对于保证贷款安全而言,物业的估价是没有多少重要性的,反而应该更看重借贷者每个月按时还贷的能力.换句话说,银行要调查借贷者稳定的背景,比如说稳定的工作记录.同时还有要有工资单和其他文件来展望借贷者的收入前景.

对外籍人士来说,几乎不可能获得银行贷款.尽管如此,一些获得工作许可的外籍人士,如果能出示稳定收入的工作记录,并在银行有好的存款记录.还是可以获得一些银行的房屋贷款的.这些银行当然清楚外籍人士拥有不动产的限制,因此通常都只给外籍人士发放用于购买公寓的贷款.至于还在自己国家工作,而又希望在泰国获得贷款支持的.泰国银行是不予考虑的.除非房地产开发商或者原来的业主愿意提供支持.

物主融资贷款

最近几年,物主贷款在泰国相当普遍了.

如果物主并不急于获得出售物业的全部现金.会选择让购买者分期付款,利息参照同期的银行房屋贷款利息.

买卖双方协商一个价格,并签一份合约,规定付款时间表和利息等等,所有条款都可以自由讨论,但最终必须买卖双方都同意签字方认可.

物业转让需要检查的文件:

1,物业的契约,通常是地契,核对名字,地点,面积等

2,物业的法律文件,显示该物业的公共区域的费用已经全部支付清楚的,这点对购买公寓的人来说很重要.

3,买卖双方的身份文件的复印件.护照或者身份证.

4,如果买或卖方是外籍人士,需提供入境记录复印件,

5,购买合同

6,外籍买方在泰国的开户行出具的证明文件,证明其购房款已经从境外汇入.

既然外国人被限制购置地产,那么获得土地临时产权最有效方法之一,就是租一块土地30年,然后再续租30年.在泰国,土地租赁年限上限是30年,除非土地是用来建工厂.建工厂的土地租赁可以到50年.类似地,土地租赁的续约也最多只能延续三个30年或者50年.然后必须更新.然而,30年租约是个棘手的事情,永久的承诺是不存在的,如果发生纠纷,法律是不帮助外籍人士的.有建筑物的租赁土地的产权是受到保护的,因为上面有建筑物.建筑物的产权和土地的产权是分开的,一旦租赁期限到了,土地所有者是不能兼并建筑物的所有者的.如果土地租赁合约没有在土地厅登记注册,超过三年的土地租约一律按照三年计算.因此30年的土地租赁都必须到土地厅登记注册.另外,即使该土地被主人出售了,原来的土地租赁条约依然有效.

 关于妇女的歧视条款.
1998年以前,泰国妇女嫁给外国人以后,就没有权利在泰国购置土地了.但可以保持婚前所拥有的土地.但1999年以后.泰国妇女地位得到改善,政府规定,泰籍公民和外国人结婚后,都可以购买泰国土地.泰籍男子婚前婚后没有变化,但还是有限制泰籍女子的部分权益,那就是泰籍妻子必须证明购买土地的资金是她本人的合法所得,并非外籍丈夫所提供.这就意味着,如果泰籍妻子购买土地时,土地的产权归她本人,跟外籍丈夫无关.
 

泰国法律禁止外国人购买土地，但有几种方法可以获得部分土地相关权利
1、租赁，最长期限30年，到期可以续租30年 
2、以公司的名义购买土地，泰国法律规定，外国人最多可以在泰国公司中占49%的股份 
3、以泰国配偶的名义购买，但房产文件上只能写泰国配偶的名字，并要书面声明，用于购买土地的资金均来自泰国配偶。
泰国土地抵押
根据泰国法律规定，泰国的土地抵押必须到土地部门书面登记，抵押标的物不包括抵押日之后在土地上落成的建筑物，双方在抵押订立时另有 
约定的除外。建筑物和不可移动构筑物可分别抵押，也需到土地部门登记。抵押登记费为抵押金额的1%。

泰国土地税费 
过户费 Transferring Fee：2%，依地产登记价值于产权转移时征收 
印花税 Stamp duty：0.5%，依评估价值或实际成交价，从高征收
特别商业税 Specific Business Tax (SBT)：3.3%，依评估价值或实际成交价，从高征收。只对地产持有时间不满5年的交易征收，若征收特别   
商业税，则印花税可免征。 
外国人在泰国可购买公寓（CONDO），只要一个项目中，外国人的所有权不超过楼面总面积的49%就可以，非长期居留在泰国的外国人须证明资金来自泰国境外，该所有权可继承。公寓也可长租，租期最长30年，可续租，租期3年以上需到土地部门登记。